诺斯认为，传统的经济学分析方法是无法说明经济增长现象的，因为他们忽视了经济增长中的一个重要因素，这就是制度因素。正是制度因素对经济绩效的影响，才会导致在同样的技术装备条件下经济增长出现差异。由于在经济运行中交易费用是普遍存在的，任何一项经济交易的达成，都需要费用，而且有时这种费用是相当昂贵的，以至于协议无法达成。也正是由于交易费用的存在，才出现了用于降低交易费用的不同的制度安排。制度的功效在初始意义上就是要通过一系列规则来界定交易主体之间的相互关系，减少交易费用，促进生产的发展。因此，经济增长的历史是与制度变迁联系在一起的。
制度对经济发展的作用是离不开制度环境和制度安排的。诺斯认为，制度环境是一系列用来确定生产、交换与分配的基本的政治、社会与法律规则，制度安排是支配经济单位之间可能合作与竞争方式的规则，而制度本身是一整套的规则，它按照制度本身的要求和合乎伦理道德的行为规范，用以约束个人的行为。即制度不同于体制，它是一系列被制定出来的规则。既然各种规则不仅造就了引导和确定经济活动的激励系统，而且决定了社会福利与收入分配的基础，那么，制度结构在静态上就决定了一个经济实绩及其增长率。
诺斯认为，像商品市场存在着需求和供给一样，制度市场也同样存在着制度的需求和制度的供给。制度的需求通常是指制度服务的接受者的需求或社会需求，该需求是在进行社会成本和社会效益分析的基础上确定的。制度供给则是指制度决定者的供给，它是由制度决定者提供的。制度供给虽然也是在制度成本和效益分析的基础上决定的，但所依据的不是制度的社会成本和社会效益，而是个别成本或个别效益，而且决定制度供给的个别成本一般也不是指制度的运行成本，而是指制度的变革成本。通常，当制度的需求和供给相一致时，制度均衡将产生。但现实生活中常常出现的是制度不均衡，正是由于这种不均衡导致了制度创新。当在现有的制度安排下，无法实现潜在的利益时，人们就产生了对新的制度安排的需求，也就是说，一项新制度的安排只有在创新的预期净收益大于预期成本时，才会被创造出来。制度的不均衡必然导致制度创新与变迁。
在研究制度变迁的过程中，诺斯发现国家并不是“中立”的，国家决定着产权结构，因而最终要对产权结构的效率负责。他指出，排他性公有产权的建立，扩大了专业化和劳动分工，并且出现了一个特殊的组织形式——国家去界定、裁决和行使产权，因而“国家的存在是经济增长的关键，然而国家又是人为地经济衰退的根源。”所以，经济增长需要明确地界定产权。但由于产权创新的成本极为昂贵，这样，国家作为一种低成本提供产权保护与强制的制度安排就应运而生。
诺斯强调，在实现了同样的制度变革以后，由于国家（政府）的作用不同，对经济增长所起的作用也不相同。历史证明，好的政府往往能够促进制度变迁走向好的轨道，从而实现经济增长。
国家在推行制度变革的时候通常有两种目的：一是建立一套有利于自身统治的政治制度，从而保证政治组织的报酬递增；二是建立一套有效的产权制度，从而保证社会成员的收入最大化的经济组织的报酬递增。但由于国家的上述两个目标经常是互相冲突的，因而政府组织机构的行为往往会成为经济衰退的重要根源。这时政府推行制度变革就难以实现。只有当经济组织和政治组织报酬递增相一致时，制度的变迁才会使经济增长。为此，政府必须做到：第一，必须制定合理的竞争制度，保证公平竞争和市场规则的实施，从而带来社会成员和经济组织的收入最大化；第二，政府必须把自己的报酬递增建立在经济组织和社会成员报酬递增的前提下，这就要求政府把自己的行为纳入制度化的轨道。如果不是这样，政府成员的寻租行为虽然能使自身的报酬增加，但却损害了国家整体利益，并导致经济组织的报酬出现递减。
在制度变迁过程中，另一个不可忽视的因素是意识形态方面的问题。诺斯认为，与国家的作用相同，意识形态也是影响制度安排和经济变化的一个重要因素。他指出，意识形态是人们关于世界的一套信念，这是从道德上判断劳动分工、收入分配和社会现行制度结构的合理性。健全的伦理道德是使社会稳定、经济制度富有活力的粘合剂。诺斯认为，统治者总会发展一种服务于他们的意识形态，以保证有坚定的思想去制约私心的无限膨胀。意识形态必须解释现存的产权结构和交换条件是如何成为体制的组成部分的。他强调，成功的意识形态必须能够克服“搭便车”的问题，它必须要有足够的灵活性，使它不仅能够赢得新的团体成员的信赖，而且也能保持老团体成员的团结。当意识形态在解决“搭便车”这个问题时失效了，那么制度创新也将流于失败。
二、马克思主义制度经济学的产权理论
在马克思主义制度经济学理论中，关于产权问题的思想占有重要的地位。马克思对于产权的研究思路与他对制度问题的研究是完全一致的。其基本特点是以生产力发展为线索来研究产权关系，即把生产力的发展作为产权关系研究的出发点。
马克思认为，一种产权关系或产权制度是不能脱离一定的生产力发展水平的，即产权的起源在于生产力的发展。并且，产权的发展也是源于生产力的发展变化，即随着生产力发展水平的变化，产权关系或产权制度也将发生变化。这是马克思主义制度经济学关系产权问题的基本思想和观点。以此为基本线索，马克思分析了各种产权制度的发展变化。
关于产权的起源马克思认为，在生产力水平极其低下的原始社会中，原始公有产权关系是由自然决定的，这种原始公有财产关系不存在人为地安排问题，而是自然而然地形成的。这种原始公有产权是共同体成员不可分割的产权，而且原始公有产权是对生产条件的关系，而不是对消费条件的关系。
关于私有产权为什么会产生，马克思认为，第一，人类的劳动生产率的提高，出现了家庭这一经济单位。家庭的出现，产生了私有产权的最初萌芽。可以说，私有产权最初是伴随着家庭的产生而出现的，家庭是最早的私有产权主体，或者说，家庭私有制是人类私有制的最早的一种形式。第二，社会生产力的发展，产生了推动原始公有产权关系向家庭私有产权关系转变的社会动力。生产力是社会发展最根本的动力，这种动力一方面表现为财富的增加为社会向前发展提供了物质基础；另一方面，生产力的发展又促使人们的观念发生着变化。这两方面的结合，最终导致了原始共同体的解体和家庭制度的确立。当历史发展到生产出来的新的财富成为家庭的特殊财产，成为一家之长或氏族首长有权处理的财产的时候，私有产权也就开始产生了。
马克思的上述论述清楚地表明了生产力的发展是私有产权起源的思想，这种在生产力发展基础上的私有产权的产生，是一种历史发展的扬弃，因而表现为在生产力发展基础上的社会进步。
关于资本主义的私有产权，马克思认为，资本主义的私有产权关系与前资本主义社会中的私有产权关系相比较，一个不同的特点是，生产资料归资本所有者私有，劳动力归劳动者私有。
资本主义产权关系的产生是以劳动者对劳动客观条件的各种形式发生解体的历史过程为前提的。即劳动者与土地的分离，导致个体农业的解体；劳动者与工具的分离，导致个体手工业的解体；劳动者与人身依附的分离，导致封建经济关系的解体。这些关系的解体，导致了资本主义私有产权关系的产生。而这种产权关系的发展变化，同样以生产力的发展为基础的，是生产力发展的结果。因此，资本主义私有产权关系的特征是：资本的所有者占有生产资料和生活资料，并购买劳动力，在此基础上进行资本主义生产。而劳动力所有者由于丧失生产资料和生活资料，为了生存下去，只能不断地出卖自己的劳动力，因而出卖劳动力既成为劳动者维持生存的必要条件，也成为实现资本主义生产和再生产的必要条件。
马克思把产权看作是依存于生产力的发展而不断地变化的，实际上是指出了产权的内涵是生产关系。或者说，产权是生产关系的法律表现形式。财产权利的归属问题在经济上是以所有制来确定的，因此，是一个经济范畴。而对财产权利的确认问题在法律上是以所有权来确定的，因此，是一个法律范畴。我国著名经济学家吴易风教授认为：“所有权和所有制是两个有密切联系的不同范畴：所有制是经济范畴，所有权是法律范畴。所有制是生产资料归谁所有的经济制度，所有权是财产归谁所有的法律制度。所有制体现人们在生产资料方面形成的经济关系，是生产关系的基础和核心，它决定人们在生产过程中的关系以及交换关系和分配关系。所有权是所有制的法律形态。对所有制来说，有决定意义的是实际占有。”正如马克思所指出的：“只是由于社会赋予实际占有以法律的规定，实际占有才具有合法占有的性质，才具有私有财产的性质。”
所以，马克思的产权理论显示了一条非常清晰的思路，即产权是一种法律意义上的规范，是属于法律范畴，但它的内涵是生产关系，而这种经济范畴的生产关系的基础和核心是所有制，所有制的发展变化又是以生产力的发展为依据的，是随生产力的发展而变化的。因此，从根本上说，产权的起源在于生产力的发展。这就把产权这一法律意义上的规范，分析得非常透彻，研究产权的各种问题，必须深入到它的内涵——生产关系以及所有制关系，而它的基础或起源则在于生产力的发展。这就是马克思关于产权理论的基本思想。
三、产权理论比较
马克思主义制度经济学与新制度经济学都是以制度为研究对象，都把制度问题看作是影响社会经济活动的一个重要因素，因此，他们的制度经济理论在不少方面是具有共性的。例如，他们都认为不同的产权制度将对经济活动产生不同的影响；都把产权看作是法律意义上的规范，是一种经济关系；都认为产权是一组权利，并且是可以分开的；都认为产权可以让渡的，从而都研究所有权与使用权之间的关系；都研究了所有权与使用权这两权分离与对剩余索取的关系问题，等等。
新制度经济学的产权理论对经济学的研究和发展在以下两个方面是有贡献的。
第一，新制度经济学把产权引入经济活动和经济行为的分析，在西方主流经济学习惯于机制分析、数量分析之后开创了一个制度分析的新体系，这对于经济理论的发展和创新具有重要的意义。
在西方经济学理论的发展过程中，相当长的一段时间里，居主流地位的是新古典经济学的理论。新古典经济学理论对于经济学发展所做出的理论贡献：一是在于它建立了一套完整的价格理论，即微观经济理论。这对于分析分散化市场条件下的资源优化配置提供了许多有价值的见解。二是在于它建立了一套关于经济运行如何达到均衡的理论。这对于分析单个决策者如何实现均衡的结果和最大化的目标提供了基本的方法。
运用价格理论和均衡理论来分析经济活动，侧重采用的是市场机制的研究方法。这一研究方法的基本特征是：把市场经济规律和市场机制的客观作用看作是决定经济活动的根本原因，以对市场机制作用的分析为主线，揭示微观经济主体“生产什么、生产多少、为谁生产”的决策依据和决策过程，并从理论上构建了由市场机制支配经济活动的基本框架。在这一研究方法的主导下，新古典经济学的基本理论观点认为，经济活动是由市场机制这一“看不见的手”来调节的，在经济活动中，必须强调市场机制的自发调节作用，强调供求相互作用对实现经济均衡的客观性，反对人为地对经济活动做出安排，反对政府以任何形式对经济活动进行干预。并由此认为，依靠市场机制的自发调节作用来解决经济问题是具有最高效率的，政府对经济活动的干预只能是导致低效率。
到了19世纪末20世纪初，当经济学建立了边际分析方法后，微分概念的引入，数学分析被广泛地运用于解决经济问题。这可以被认为是经济学分析方法上的一场革命。由于经济学可以用数学语言和图表、曲线来说明问题，使经济学所要分析的各种变量关系变得十分清晰、可靠，经济学越来越精确了。尤其是数学在微观经济学中的成功运用，并取得了有目共睹的成就，使数学在经济分析中的地位大大提高，人们用更大的精力注重经济学中的数学运用。这时，数量分析以一种新的研究方法出现于经济学的理论研究之中，并逐渐占据重要地位，与机制研究方法并驾齐驱，成为经济学研究的一个基本方法。
数量研究方法的基本特征是：把经济活动中各种经济变量之间的依存关系用函数的形式表现出来，以经济活动中客观存在的边际现象为出发点，通过建立数学模型，精确地分析在一定条件下，各经济主体的经济活动怎样才能实现效用最大化、利润最大化、收入最大化的决策依据和决策过程，并从理论上构建了以数量分析为主线的经济学理论框架。在这一研究方法的主导下，边际主义经济学的基本理论观点认为，人们从事经济活动的目的是为了实现最大化，为实现这一目标，需要用数学方法来对各经济变量之间的函数关系进行分析，通过数学模型来求解经济活动中的各种数量组合，并以此为依据来指导人们的经济行为。因而，在他们看来，经济学理论可以用数学模型和公式来表达。
数量分析方法在经济学中的广泛应用，使人们深化了对经济活动中各种变量之间关系的认识，通过数学模型和数学公式的应用与推算，极大地提高了人们对经济活动的分析精度和预测水平。正是由于数量研究方法揭示了经济活动中客观存在的各经济变量之间的数量关系，在经济学研究中开始形成了以定量研究为主的基本框架。经济学变得越来越精确了，经济学不再是抽象的原则，而是可以具体把握的数量。从这一意义上说，人们都认同数量研究方法在经济学分析中的广泛运用，是经济学的一次“革命”。
