商铺预租的6个步骤
近几年来由于商铺比较紧俏，预租的现象越来越多。为了保障商铺交易双方的权利，商铺预租应具备以下6个条件：
①商铺预租的前提是该商铺已经符合商品房预售的条件，并且开发商已经依法取得房地局核发的商品房预售许可证。
②在符合上述前提条件下，承租人应当与开发商签订具备下列详细条款的《商铺预租合同》：租赁当事人的姓名或者名称、住所；房屋坐落地点、面积、结构、附属设施和设备状况；房屋用途；预租房屋的交付使用日期；租赁期限；预付款的金额、支付期限；租金数额、支付方式和期限；房屋使用要求和维修责任；房屋返还时的状态；违约责任；争议的解决方式等。
③《商铺预租合同》签订后，承租人与开发商应当在15日内持预租合同和其他相关材料向房地产交易中心办理预租合同登记备案。
④开发商只有在预租的商铺竣工并取得房地产权证后，方可与承租人订立预租商铺使用交接书，交付房屋。
⑤承租人与开发商房屋交付后，持已登记备案的预租合同及预租商铺使用交接书，向房屋所在地的区、县房地产交易中心办理登记备案，领取租赁合同登记备案证明。
⑥下面这三种情况是不允许发生的：开发商不得将已经预售的商铺预租；商铺预购人不得将预购的商铺预租；商铺未经初始登记、取得房地产权证前，承租人不得将预租的商铺转租、房屋承租权转让或者承租权交换。
商铺租赁注意十大问题
商铺租赁时一定要注意细节，签订合同之前要作调查。下面的10个比较寻常的问题希望商铺投资者一定要认真查看，以免日后留下问题。
（1）调查商铺的档案
承租商铺之前，应当到该商铺所在房地产交易中心进行产权调查，确认以下几个重大信息：
①房屋的用途和土地用途，必须确保房屋的类型为商业用房性质，土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用，否则，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。
②房屋权利人，以确保与房屋权利人或者由其他权利人签署租赁合同。
③房屋是否已经存有租赁登记信息，若已经存有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照。
（2）免租装修期
商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中，主要是由于承租人在交房后发现实际不能办公或营业，需要对房屋进行装修才能投入使用，此种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金。但“免租装修期”是非法律明确规定的概念，因此，在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间，免除所不用支付的具体费用，一般情形下，只免除租金，实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。
（3）租赁保证金
俗称“押金”，主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。因为商铺适应的电费、电话费、物业管理费等费用比较高，因此建议押金应当适当高一些，以免不够抵充上述费用，另外，还需要特别注意的是，承租人在承租过程中，不断地拖付相关费用，押金抵扣不够的情况下怎么办？可以在合同约定补足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后，承租人应当在合理期限内补足支付“押金”，如果经出租人通知后一定时间内不补足的话，则出租人可以单方解约，并追究承租人相应的违约责任。若合同中有此约定，则可以有效整治承租人“耍赖”行为。
（1）税费承担
按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定，出租或转租商铺的，出租人或转租人应当承担以下税费：
①出租：
营业税及附加租金×5. 55%
房产税租金×12%
个人所得税所得部分×20%（所得部分为租金扣除维修费用，维修费用每次不超过800元）
印花税租金（总额）×0. 1%（在第一次缴税时一次性缴纳，按租期内所有总租金计算）
土地使用税按房屋地段每平方米征收，具体以代征机关实际征收为准。
②转租：
营业税及附加转租收入×5. 55%
印花税转租租金（总额）×0. 1%
在实践中，商铺租赁税费的缴纳比较多样，上述标准只是法定征收标准，不同区域或许存有不同的征收方法，具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工作人员。
虽然上述税费的缴纳主体为出租人或转租人，但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人，此时，无论出租人和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高，应当慎重考虑长期税费调整增加费用后，再行约定具体承担人，不要被某些代征网点短期内较低的税率所迷惑。
（5）营业执照
承租商铺的目的在于开展商业经营活动，而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照，因此，在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置，主要涉及以下几个方面：
①原有租赁登记信息没有注销，从而导致新租赁合同无法办理租赁登记，从而导致无法及时办理营业执照；
②商铺上原本已经注册了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁移，从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照；
③房屋类型不是商业用房，从而无法进行商业经营活动，而导致无法注册营业执照；
④涉及特种经营行业（娱乐、餐饮等）的，还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格并取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照；
⑤因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。
对于上述第①、②、③、⑤条情形，可在合同中设定为出租人义务，并给予出租人合理宽限期，超过一定期限还无法解除妨碍的，应当承担相应的违约责任；上述第④条情形，可设定为无责任解约情形，以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。
（6）装修的处置
商铺租赁中，往往需要花费大额资金用于铺面装修，为了确保装修能够顺利进行，以及保障装修利益，在合同中应当注意几个问题：
①明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等，若有特别的改建、搭建的，应当明确约定清楚，对于广告、店招位置也可约定清楚。
②解除合同的违约责任，不仅仅考虑违约金部分，因为违约金常常会约定等同于押金，数额不高，往往不及承租人的装修损失，因此，应当约定在此情形下，出租人除承担违约金外，还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。
③明确租赁期满时，装修、添附的处置方式。
（7）水、电、电话线等
因商铺经营的特殊性，对于水、电、电话线均可能有特殊需要，这些公共资源的供应又会受到各种因素影响，建议承租商铺前，应当先行考察是否满足使用需求，若不满足的，确定如何办理扩容或增量，以及办理扩容或增量所需费用，并在合同中明确约定相关内容，以及无法满足正常进行需求的情形下，承租人免责解除合同的权利。
（8）租赁登记
租赁合同登记备案，属于合同备案登记性质，此登记的效力主要包括以下内容：
①登记与否不影响合同本身的生效，即使没有办理备案登记，合同依然在生效条件满足时就生效；
②经登记的案件，具有对抗第三人的法律效力，比如，若出租人将房屋出租给两个承租人，其中一个合同办理了租赁登记，另一个没有办理租赁登记，则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人，出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。
因此，建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另外，大多数工商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同经过租赁备案登记。
（9）转租问题
商铺市场中经常会遇见许多“二房东”、“三房东”情形，这其中就存在转租的问题。俗称的“转租”其实涵盖了法律规定的两种变更方式“转租”和“承租权转让”，依法律规定，“转租”是指上手租赁关系不解除，本手在此建立租赁关系，而“承租权转让”是指上手租赁关系，新承租人直接替代原承租人与出租人（业主）建立租赁关系。在这两种形式下，需要注意以下问题：
①转租必须取得出租人书面同意，同样，承租权转让中，解除原租赁合同和重新签订租赁合同，也需要征得出租人同意。
②原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费，主要补偿装修损失等，此笔费用不属于法定承租人应承担费用，但法律亦没有明确禁止，因此，只要双方当时协商同意的，亦会受到法律保护。建议承租人在支付此笔费用时，应当考虑分批次与转租或承租权转让操作环节结合起来支付，以此降低资金风险，并可考虑将营业执照办理成功作为该笔费用退还或解除前提。
（10）买卖与租赁
许多承租人经常担心承租商铺之后，业主将商铺出售了怎么办，其实，承租人完全不必担心此种风险，因为法律对于承租人赋予了两种特殊保护：
①出租人在出售时，承租人享有同等条件之下的优先购买权，即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的，则业主必须将该商铺出售给承租人，以此保障了承租人的使用利益。
②即使承租人不想购买承租商铺的，业主出售后，新的业主也应当履行租赁合同，否则，新业主应当承当租赁合同中的违约责任。
（11）其他注意事项
在承租商铺之前，需要了解该商铺的商业规划和有关政策等，如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策，比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店，必将导致人力、财力的损失。在无法确定的情形下，承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件，以此避免承担不必要的违约责任。
投资商铺收益率这样计算
投资什么最保险？许多人的答案是房产，原因是房产稳定，风险相对小得多。投资就是为了有收益，一般的投资者在投资房产时，往往是根据自己对一个物业口岸和人气的熟悉来判定，大多是凭感觉，当然这样也可以买到比较好的物业，但似乎总是缺乏科学的根据。那么投资房产有没有比较科学、正确、适宜的投资分析方法呢？
商铺投资回报率从严格意义上讲是一个动态的概念，投资中除了投资者的购买初始投资外，还应包括税费、贷款利息、物业管理费用、取暖费用、折旧费用，甚至还有通货膨胀带来的价格贬值和央行加息后带来的利差等方面的因素，同时还必须考虑到商铺一定的空置期，但对于普通投资者来说动态投资计算比较复杂，现介绍一种相对动态的投资分析方法，以供投资者参考使用。
特别提示：目前开发商提供的投资回报率的算法各异，基本都是比较静态的计算方式，但这种静态计算方式得出来的投资回报率通常要比实际收益高很多，很容易给投资者造成假象，投资者在购买商业地产时应注意。
下面介绍了房地产投资分析的三种方法，可以比较科学地计算出投资买房的收益率，投资者不妨试试。
（1）租金回报率分析法
公式：（税后月租金-每月物业治理费）×12／购买房屋总价
这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。此外，对按揭付款不能提供具体的分析。
（2）租金回报率法
公式：（税后月租金-按揭月供款）×12／（首期房款+期房时间内的按揭款）
优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。
弊病：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应，不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
（3）ⅠB B法（内部收益率法）
公式：ⅠB B＝累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费
（备注：上述公式以按揭为例；未考虑付息，未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。）
优点：ⅠB B法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。ⅠB B收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而ⅠB B则是按复利计算。
不过，通过计算ⅠB B判定物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。唯有一点是可以确定的：市场的未来是不确定的，有升值的可能，也有贬值的可能，只是看升值、贬值哪种可能性大了。
作为投资行为，投资者关注的是收益与风险，通过对ⅠB B的分析发现相关性最高的是房价、租金以及能否迅速出租。由于房价是易知的，于是能否正确预告租金水平及选择投资项目便成为投资成败的要害。
当然，假如投资者觉得上面介绍的方法太专业，比较复杂，想要知道一个简单的投资公式来评估一处物业的投资价值。这里也可以提供一个国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。
据了解，按他们的计算原则，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为：
假如该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。
假如该物业的年收益×15年＞房产购买价，则表明该投资项目尚具升值空间。
