不论哪种情形，业主都享有抵押权、典权、出售权等权利，但这些权利的行使要受业主与承租方签订的租赁合同的约束，即要看双方签订的租赁合同对此是否有相关约定，一般情况下，租赁合同通常会要求业主在出售或抵押商铺之前要征得承租方同意，并且在出售的情况下，承租方有权在同等条件下具有优先购买权，如果承租方不购买，业主将商铺出售给第三方之前，要遵循“买卖不破租赁”的原则，获得商铺产权的第三方必须执行承租方与原业主签订的租赁合同，如果新的业主要解除租赁合同，必须按照承租方与原业主签订的租赁合同进行赔偿。如果业主在将商铺抵押给其他第三方之后没能成功按时解除抵押，从而导致商铺产权被转移，获得产权的一方也仍然要遵循“买卖不破租赁”的原则。反之，投资者准备购买正处于出租状态的二手商铺时，如果你购买完商铺之后不准备继续出租给原承租方的话，你必须在购买二手商铺时与原产权人就解除租约的赔偿问题达成一致，否则，你在获得二手商铺的产权后不能随意将原承租方赶走，如果提出与原承租方解约，你必须承担违约责任。
四招让“商铺”变“伤铺”
在连续不断的房地产新政的调控下，住宅市场所受影响较大，商业地产发展却越来越红火。其中商铺作为商业地产的重要组成部分，身价顿时水涨船高。
据业内相关人士介绍，商铺是一种回报率和风险率都高的“双高类”房产投资项目，在住宅限购的阶段，颇受投资客青睐。
现在的商铺项目繁多，各大开发商也纷纷采用所谓的一些“高回报率”的标语来吸引投资者。
商铺不同于住宅，在选择项目上也和住宅不同，绝对不能用挑选住宅的方式来挑选商铺。要想只赚不赔，投资者一定要修炼出一双“火眼金睛”。
沈阳的张小姐，前几年在铁西热点区域投资购买了2套商铺。张小姐看中了商铺所处地段位置，觉得这个地段人流量大，交通便利，开发商之前也开发过几个住宅项目，口碑也还不错，而且开发商再三承诺一定会做好相关的前期招商和后期运营工作，并给业主免除3年的物业费。结果，开发商并没有兑现当初的承诺，卖了所有商铺后便不管业主。现在商铺物业无人管理，整个商铺也只剩下十几家商户，张小姐和其他业主非常发愁，投资这个商铺不但没赚钱，还面临着将要关门的窘境。
现在有不少投资者都像张小姐一样，投资的商铺不但没能赚钱，还赔了不少，商铺由于无法继续营业，转手也成了问题。为了避免这种情况，在前期选择商铺上一定要下足工夫，做好调查，切勿让商铺变“伤铺”。
由于商铺形态各异，所处地理位置不同即商圈环境不同，很难准确回答某一商铺投资的可行性。但看到很多投资商铺的人被套牢，因此很有必要对商铺投资存在的一些风险进行分析，给商铺投资者一些帮助，也希望能有更多的投资人慧眼识铺。
有些商业项目在销售时往往给投资者算了一个很好的回报。但这些回报却是在商铺一定能租得出去的前提下，而预估租金也一定是在理想状态。很多初次投资商铺的人对购得的商铺能否顺利出租很难有经验判断，而购得后商铺却难以出租又不知原因何在，这让很多投资者备受打击。一般情况下，商铺难以出租原因主要有以下四个方面。
（1）商业生地，商家不会进入
第一个原因是商家开业经营非常理性，不会赔钱经营。对生地的投资选择要非常谨慎，如果让一个生地成为一个繁华闹市，可能需要很长的培养期，在这期间商家往往要贴钱经营。因为很少有商家愿意持有经营，所以，一个刚刚建成的社区，投资者进驻后很难立刻投入运营。
为什么有些商铺零租金也难以吸引商家？因为一旦入驻，装修、人员费用及经营管理成本一样会有。所以商家的入驻是很理性的。这就是为什么商家要等到滞后人群入住了才进驻。在这种情况下，新购买的商铺难以出租是正常的。投资者也许要等上两三年或者四五年。所以，投资者在投资商铺之前一定要想好，三五年内租不出去怎么办？资金方面有没有问题？如果没问题，投资也无妨，毕竟不会因一个商铺的投资失误给未来生活带来太大麻烦。所以我们一直强调投资商铺选“熟”慎“生”。
（2）区域商业面积过大，新商业难以开业
区域商业经营面积饱和也是商铺投资的一大硬伤。区域内商业用房面积供应超过需求，过量的商业用房面积只能闲置，而难以出租，这就是市场的力量。所以在投资前应了解一下项目的商业规模，再了解一下周边商业经营情况。如果周边已有大量商铺空着没有租出去，或者即使出租情况还可以，但租金很低，再在这个区域进行商铺投资将是一件很危险的事。假如是一个大型社区，投资者可以算一算社区可以居住多少人，如果这个社区供应的商业面积超过了每人1平方米，那这个社区的商业面积已经过量了，再加上周边原有商业，投资这个社区商业肯定会有危险。如果一定要投资，则一定要选一个交通要道或进出人流量很大的地方，小区深处的商铺还是最好放弃。
（3）商铺售价太高，导致租金拉高，商铺难以出租
第三个原因是商铺过高的售价拉高了房租。由于有些商铺售价很高，投资者为了尽快收回投资，常常将商铺的出租价格定得不合理，高过了周边正在经营中的成熟商铺的租价，这样的商铺是难以出租的。因为过高租金增加了商家的经营压力。
那么，商铺的投资者如何判断租金的高低和商铺售价的高低呢？其实，这一点儿也不难。一是到商铺周边问一问正在经营着的商铺的租金情况，然后投资者再问一问欲投资项目商铺的售价，假设商铺投资回报期为10年，通过一个简单的除法就可算出即将投资商铺的租金水平，与周边目前经营中的商铺租金进行对比，如果高于周边商铺的租金水平很多，那么这个商铺投资压力就大了，也就是说不好出租了。如果将租金调低到周边商铺租金水平，无疑将大大延长投资回报期。这样的商铺投资价值已打折扣。当然，如果投资者不在乎投资回报期，投资这类商铺也无妨。但有一点，以上计算还并不太准确，如果加上物业管理费、利息等，这个回报期可能还要延长。
这说明什么呢？如果投资者不将租金降低，你的商铺可能租不出去。
（1）商业用房结构有问题
第四个问题是商铺的结构出现了问题而使商铺难以出租。这个问题对投资者而言是最危险的，问题出在开发商，而伤害的却是投资者。商业用房的最终用途是商家经营使用，但很多商业地产项目开发对后期商家使用功能重视不足，导致了建成的商业用房商家无法使用，出租自然是困难的。
例如，开发商为了销售方便，将商业店铺以单元为单位分为1 ~ 3层或1层，两个单元之间是承重墙结构，造成了店铺之间互不相通。这种结构就是只考虑销售方便不考虑商家使用要求。商业业态的不同，对经营面积、规划布局等使用要求也不用。如超市、百货、专卖店、餐饮等不同业态对层高、承重、柱距宽、进深、面宽、供电照明、人流、车流动线、排污、排烟以及商业商铺门窗、门头外观等建筑结构的设计均有不同要求，这些要远比非商业用房设计复杂得多。尽管商业使用功能的商业用房即使建成卖掉了，最后招商也非常困难。对商业使用而言，框架结构比较好的，商家可根据经营需要进行任意组合分割。而前面所说的单元式结构失去了按照商业使用功能重新布局的可能。另外，很多社区商业街由于是与住宅连在一起，结构是为了照顾住宅，很多底层商业与楼上住宅结构是一样的，众多的承重墙落地，对绝大多数商家而言，这样的结构是无法经营使用的。
说实话，“一铺养三代”的观念确实成全了一些投资人，但也有很多人因此受到了伤害。因为这个观念完全建立在投资后的商铺可以租出去的假设上，一旦投资的商铺难以出租，由于投资额巨大，而月供又不等人，最终有可能“商铺”变“伤铺”！
数字游戏设陷阱
“商业旺地，30万元／间，投资回报率高达10%！”类似这样的商铺宣传口号随街可见，仅从字面上看，商铺投资确实很吸引人。实际上，住宅限购之后商铺的火爆，确实和宣传中的低总价有很大关系，一二十万元、二三十万元甚至100多万元就能购置一间位于传统商圈的商铺，相对于一套住宅起码要几百万元，这样的商铺售价对市民来说确实是有很大的诱惑力。
其诱惑的根源，还在于商家口中的大收益，8%、10%的高投资回报，简直就是信手拈来。
然而，在商铺投资回报率已经普遍降至1%~ 5%的眼下，还真能这么轻易就获得如此高的回报吗？而且所需支付的仅仅是数十万元？天底下当然没有那么多馅饼掉下来？其实在众多的宣传口号中，倒是有不少数字游戏需要投资者警惕的。
数字游戏1：高返租≠实际有高回报率
返租是目前商铺销售的主要营销手法之一，商家报出一个8%或10%不等的投资回报率，然后再从商铺总价中直接减去承诺的3年或5年的上述收益，以此来给投资者一些“保障”。其实，不少投资者是冲着商家口中的8%或10%这样的高回报率出手买铺的。实际上，真的有那么高的回报率吗？不一定。
荔湾区康王路的一个裙楼商铺，产权清晰，尾货一口价1. 5万元／平方米，同样采用返租的形式进行销售，销售人员说：“前两年由商家统一经营，每年的回报率是8%，成交时以打折的方式在商铺总价里扣除了，1. 5万元的单价就是折后的一口价。”那么假如以上述价位购得该负一层的商铺，以后的租金会是多少？“每平方米五六百元是没有问题的。”销售人员说。不过，记者走访该场周边的商铺了解到，该路段不少位于二楼商铺的租金仅为200元／平方米月，新场的负一层商铺租金往往会比较低，若以二层商铺租金的七折即110元／平方米月计算，其投资回报其实还不到1%，远低于商家口中宣传中的8%。
投资提醒：返租其实是羊毛出在羊身上
“返租”的回报率看起来很高，但“羊毛出在羊身上”。投资者最需要警惕的是，有的商家是先抬高了商铺售价后再进行返租优惠的，即是说，在推铺以前，商家就已把返租租金加到商铺的售价里了，“一般会将售价提高三成左右再卖。因此，即使所有返租租金一次性在楼价里减扣，开发商也是不会亏本的。如果能顺利再将商铺租出去，开发商还可另外赚一笔；而投资者不但得不到返租期的租金收入，更有可能因为高价透支了本应属于投资者的升值空间，可谓是双重损失。”一位投资管理公司的负责人说：“投资者入市之前，一定要了解清楚周边商铺的售价和租金，千万不可因总价低就冲动入市。”
数字游戏2：返租期满≠租金只涨不跌
对于投资者而言，自己的商铺能收多少租金是非常关键的。目前在商家的营销方式中，有一种方式是让投资者先把商铺交给商家统一经营数年，期满后商家便会将铺交还给投资者自己操盘。经纪在卖铺时往往信誓旦旦：“由我们统一经营，实际上就是等于让我们先把商场做旺，然后再还给你们自己打理，所以说你们是没有任何风险的。”这样的说辞的确让不少投资“初哥”心动的。
在人民北路的某广场商铺，目前被包装成“××二期”对外销售，销售人员说，开业前两年投资者可以将商铺交给商家统一经营，但也可以选择由自己经营，“若选择统一经营，售价还可多打一个8. 1折，这就相当于这两年每年都有8%的回报”。该商场旁边的金门大厦商业裙楼潮坊，同样也是如此，销售人员介绍：“开业前三年由我们统一经营，到2015年1月返租期满后，就交给业主自己经营。现在很多知名网店都签约进来了，以后商铺的租金一定会向上涨的。”据介绍，该场也是每年返租8%，会直接在售价中扣除。
如果能实现旺场升租的承诺，那自然是投资者最乐意看到的事情，但这个如意算盘真能打得响吗？不一定。
东山百货边有一个商场，就是由商家统一经营5年后交还给业主自理的。有业内人士回忆道，在2006年开业时，商家将约10平方米的小铺打通，扩大至几十平方米至上百平方米后统一招商，吸引不少品牌商家进场。随着返租期满，商家将商铺恢复至原来出售图纸的状态交还给小业主自行放租，结果，大铺变细铺，场内的业态随即改变。加上同一时间有上百间商铺同时放租或放售，一些小业主为了争夺客源，甚至将原本1000元的租金大降一半，导致了恶性竞争。
