案例重现
（1）一小区的物业公司没有征得业主同意，自行决定在小区内楼宇的顶部建设广告位，并将广告位对外出租，收取利益。安装后的广告牌，遇到刮风时发出的声响严重影响了顶楼业主的生活。顶楼业主为此与物业公司进行了交涉，希望对方拆除广告位，但却遭到了拒绝。于是，业主将物业公司告上了法庭。法院经过审理认为，房屋的楼顶是属于业主共有的，物业公司在未得到业主同意的情况下私自经营获利属于违法行为。物业公司应该立即拆除广告牌，已经经营产生的收益全部归业主所有，由业主大会决定该收入的处分，该物业公司同时需对顶楼的业主给予一定赔偿。
（2）张先生是一小区的业主，小区有专门的物业公司提供管理服务，并收取物业费。但是后来，张先生以小区内没有保安，外来人员可以随意出入，门房和小区出口被物业公司出租，小区公共照明损坏物业公司未予修理，小区绿地杂草丛生，垃圾无人清理等多项理由，认定物业公司没有履行物业服务协议规定的义务，拒绝交纳相关物业费。物业公司将张先生告上了法庭。法院在审理中指出，物业公司作为提供物业管理服务的主体，应当遵守诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。张先生提供的证据确实证明物业公司提供的物业管理服务不符合物业服务协议的约定，法院判决张先生应交纳的物业管理费依法予以减收。
法律分析
《物权法》颁布以后，小区业主的共有权利有了更加明确的规定。小区业主应当明确自己的权利，清楚自己的义务，更有效地避免自身合法权利受到侵害。
根据法律的规定，业主对建筑物内的专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
在楼内的公共设施、电梯、水箱、楼梯、外墙等都属于业主共有的部分，除城镇公共道路外的建筑区划内的道路归业主共有，除城镇公共绿地或者明示属于个人以外的建筑区划内的绿地归业主共有，除此以外，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，也都依法属于业主共有。至于业主尤其关心的车位，则需要区分看待。首先，在建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，是通过出售、附赠或者出租等约定方式确认归属并不当然地属于业主共有的范围。但是，如果是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，则属于业主共有。此外，即使是以出售、赠与等方式确定归属，小区内规划用于停放汽车的车位、车库，仍应首先满足本小区业主的需要。业主共同拥有和管理这些公共部分，在对专有部分行使权利时也不得损害公共利益。因此业主不应当任意弃置垃圾、排放污染物或者制造噪声，也不应当违章搭建，侵占通道。其行为应当遵守业主公约及小区内的管理规范。
建筑物及附属设施的维修资金，也由业主共同缴纳，共同所有。在经过业主共同决定后，可以用于比如电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。涉及建筑物及附属设施的费用分摊、收益分配等事项时，首先可以约定方式确认，否则按业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
也正是因为明确了小区业主的权利，如果物业公司违反物业服务协议，对小区业主权利造成侵犯，小区业主依法有权要求其纠正，造成损害的，可以要求其承担相应责任。比如物业公司无权在没有经过业主同意情况下，私自占用公共部分、公共场所、公共设施，甚至以此营利。而物业管理用房仅为物业公司提供物业服务时进行使用，不得用于经营。
法律链接
《中华人民共和国物权法》
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第七十四条建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车住、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
《物业服务收费管理办法》
第十一条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3.物业管理区域清洁卫生费用；
4.物业管理区域绿化养护费用；
5.物业管理区域秩序维护费用；
6.办公费用；
7.物业管理企业固定资产折旧；
8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9.经业主同意的其他费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
